住宅ローン控除記事、第3弾は控除を受けられる要件です。
「受けられると思って進めていたら、実は要件に当てはまらず、受けられない！！」
って話もたまに聞かれます。
住宅ローン控除は13年間も続く、大きなメリットですから、受けられなかった時のショックは大きいです。
家探しの段階から、間違いのない選び方ができるように、しっかり確認しておきましょう！
①自らが居住するための住宅
②床面積が50㎡以上（＊）
③合計所得が2000万円以下（＊）
④住宅ローンの借入期間が10年以上
⑤引渡し、または工事完了から6ヶ月以内に入居
⑥昭和57年以降に建築、または現行の耐震基準に適合
（＊）令和5年末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上
現在の住宅ローン控除は、建物性能で控除額が異なるため、購入される建物性能でいくら税金が戻ってくるのか気になります。
ですが、そもそもの要件を外してしまうと、全く受けられなくなります。
そのため、早い段階でしっかり確認しておきましょう。
ご相談ご希望の方は、お気軽にお申し付けください。
みなさんこんにちは！
今回のテーマは
「最大控除額はいくら？」
「私の控除額は？」→所得別控除額
ですね！
前回では、制度改定の概要をお話ししました。今回は実際にいくら税金が戻ってくるのか？
その最大値と所得別の控除額をみていきたいと思います。
そもそも、住宅ローン控除は収めた所得税が戻ってくる制度です。（戻しきれない場合は住民税からも）
なので、同じ住宅を購入し、同じ額の住宅ローンを借りても、人によって所得が違うので、戻ってくる税金が違ってきます。
いくつか所得のパターンを作成してみますので、是非ご参考にしてください。
まずは最大控除額を下記の表にまとめております
旧制度と比べてみますと、年間控除率が1％から0.7%に下がったものの、期間が延びているので、下がり幅はそんなに大きくない印象ですね。
（2024年以降は、かなり減額になっているので、理想は2023年までに入居ですね）
特に、今回の制度から住宅の区分が細かくなりました。そのため「ZEH水準住宅」などは旧制度（消費税8％）と比較すると、むしろ控除額が多くなっています。
住宅ローン控除の試算をする際に、重要なことは「すべての人に同じ金額が控除されるわけではない」ということです。
3000万円の住宅ローン年末残高の場合、年間控除額は30万円ですが、下記のように年収が違うと元々も納税額が違うので戻ってくる税金も変わりますよね。
年収300万円の年間納税額
所得税5.5万円・住民税11.6万円 →合計17.2万円
年収500万円の年間納税額
所得税14.2万円・住民税24.4万円 →合計38.7万円
の年間納税額となり、年収300万円の場合は、元々納税している金額が少ないので、年間30万円の控除枠を使いきれなくなっております。
「3000万円の住宅ローンを借りたので、毎年30万円税金が戻ってくる」って思ってたけど、「全然戻ってこないんですけど！！」という話もよく聞きます。
控除額の読み違いは、家計への負担も大きく、精神的ダメージも大きいので、しっかり試算するようにしてください。
所得税は全額控除できます。
住民税は下記の範囲内で控除されます。
「課税所得金額の7％」か
「13万6500円」のどちらか少ないほうまでとなります。
そのため、上記の年収300万円の人の年間控除額は17.2万円よりも更に少額となりますので、ご注意ください。
この場合、年間13.5万円程度が控除上限となります。
2022年・2023年、新築購入の場合の
住宅別・収入別の控除額を表にまとめていますので、ご参考にしてください。
ご自身の年収と照らし合わせて、どの住宅でいくらのローンがちょうどいいかの参考にしてください。
年収と建物性能で控除額は結構な差になります。
なるべく効率よく控除が受けられるように、性能面から住宅選びをどうするかが重要となりそうですね。
よくある相談事例として、ご夫婦の場合、「一人で借りるか？」「夫婦で借りるか？」との話があります。
結論から申しますと、夫婦二人で借りたほうが得になるケースのほうが多いです。
（年収により異なりますので、一概には言えませんが・・）
例えば、下記条件で考えるとどうでしょう？
夫婦とも年収400万円
長期優良住宅を購入
住宅ローン4000万円
一人で4000万円の住宅ローンを借りると、控除額合計は268万円
二人で2000万円ずつ住宅ローンを借りると、控除額は一人辺り153万円、二人で306万円となります。
（前出の長期優良住宅の表を参照ください）
このように、一人では控除しきれない場合は、二人で住宅ローンを借りるほうがメリットが出る場合が多いです。
一点、気を付けておきたいのが、住宅購入後の働き方です。
まだお子さんが居られず、ご夫婦二人とも働いている時期に住宅購入をしようとすると、二人で住宅ローンを借りて返済していくことは、難しくないかも知れません。
しかし、その後出産や育児のために「しばらく一人で働くことになる」もしくは、「出産後は仕事を辞めたい」と思われていたとすると、収入が減り家計負担はかなり苦しくなります。
更に、住宅ローン控除も収入と納税が無ければ、戻せる税金がありません。
せっかく気に入って手に入れたマイホームなのに、家族を苦しめることになってしまってはいけません。
結婚前後・出産前で住宅購入を検討されている方は、特に今後の人生設計をよく考えていただきたいと思います。
損得だけで選ぶのではなく、未来を考えた住宅購入をしていきましょう！
次回は、住宅ローン控除の要件を整理していきます。
「ローン控除を受けられると思ってたら、違ってた！！」ということが無いようにしておきましょう！
あけましておめでとうございます🌅
2022年と言えば、住宅ローン控除の改正です。
昨年から「控除額が減る？」「改悪になる！」と話題になっていましたが、実際どのようになったのでしょうか？
改正により「得する人」「損する人」「特に変わらない人」はどんな人？
調べてみましたのでご参考にしてください。
まず主な変更は6点です
①控除率が1％→0.7%
②借入限度額が引下げ
③控除期間が10年→13年
④所得要件が引下げ
⑤床面積が緩和継続（当面の間）
⑥中古住宅の築年数が緩和
特に大きな変更が、控除率と借入限度額ですね。
この変更により、「戻せる税金が減ってしまう・・」と心配になっている人も多いと思います。
ですが、期間の延長などのプラス材料もあります。
まずは変更内容をまとめましたので、確認していきましょう。
以前より話題となっていました「控除率」は一律0.7%となっておりますが、新築に関しては「控除期間」を13年に設定されています。
もうひとつの特徴が、2022-2023年と2024-2025年で借入限度額が段階的に縮小している点です。
2024年入居では、「ZEH水準」・「省エネ基準」の住宅で借入限度額が1000万円も下がってしまいます。
更に「その他の住宅」においては、2024年以降は「住宅ローン控除」の対象外になってしまいます！！
（建築確認申請が2023年であれば控除対象です）
これは政府のカーボンニュートラル実現に向け、住宅ローン控除を活用し住宅の省エネ性能を高めようとする狙いの現れでしょう。
これから住宅購入をして住宅ローン控除を受けたい人は、
「検討している住宅の省エネ性能はどれなのか？」「何住宅なのか？」
に注目して、家選びをしてくださいね。
もうひとつ「スケジュール管理」も大切！
ローン控除の期限は「入居」です。「契約」ではないので、
「いつ完成して、いつ引越できる？」
も、しっかり確認してください。
建築会社や建物の構造や大きさの違いよって、引越までの日数が大幅に変わります。
「まだまだ余裕 ♪ 」って思ってた人が、相談に来られ、スケジュールを確認すると「え！全然間に合わないですね・・」って話はよくあります。。
改めて、変更内容をまとめます
①控除率の引下げ 1.0%→0.7%
住宅ローン年末残高の1％の控除から0.7%の控除となりました。
3000万円の残高の場合、旧制度は30万円/年の控除、新制度は21万円/年の控除となります。
②借入限度額の引下げ 最大1000万円ダウン
住宅ローン控除には、控除の基準となる住宅ローンの上限が定められており、それを超えた金額は控除対象にはなりません。
つまり、5000万円の住宅ローンを借りて長期優良住宅を購入した場合
2022年入居は、最大年間控除額 35万円
2024年入居は、最大年間控除額 31.5万円
となります。
③控除期間延長 10年→13年
控除期間が3年延長されました。
控除率が0.7%になったため、1年あたりの控除額は減ってしまいましたが、期間が3年延びますので、この部分は少しありがたいですね。
注意点がひとつ。新築の「その他住宅」・中古の「買取再販」の場合、2024年以降入居は期間が10年です。対象となる住宅を購入する場合は2023年入居を目指しましょう！
④所得要件の引下げ 所得3000万円→2000万円
住宅ローン控除の対象となる個人の年間所得が3000万円以下から2000万円以下へと大幅に引き下げられました。
⑤床面積が緩和継続 50㎡→40㎡
新築住宅の場合、対象となる住宅の床面積が40㎡以上です。マンションでいうと単身者や2人暮らし向けの1LDKがそのくらいの広さとなります。
床面積での注意事項は3つ
１．床面積は登記上の面積です（販売資料の面積より小さくなる場合があり！）
２．所得制限が1000万円以下
３．2023年建築確認申請が期限です
⑥中古住宅の築年数が緩和
既存住宅（中古住宅）の築年数要件が、「耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内」から「昭和57年以降に建築された住宅」に緩和されました。
昭和57年（1982年）以降ということは、今年で「築40年」ですから、大幅に改善されましたね！
「少し古めの物件をリノベーションして住みたい！」と思っている人には、ありがたい変更ですね。
以上が「令和4年（2022年）税制大綱」による住宅ローン控除改正のポイントです。
「制度の違いは理解したけど、実際どのくらいメリットがあるの？減ったの？」ところが気になるところです。
なので次回は、
「最大控除額はいくら？」
「私の控除額は？」→所得別控除額
について報告します！
おまけです・・
こんな質問をいただいていました
「現在、既に住宅ローン控除を受けている人はどうなりますか？」
→影響ありません。旧制度のまま継続されます。
「住宅ローンを借換えた場合はどうなりますか？」
→旧制度のままです。控除期間もそのままトータル10年です。
4年後に借り換えたら残り6年です。
最後までありがとうございましたm(_ _)m
ではまたお会いしましょう
よくあるお悩みが本日のテーマです。
先日、一通のメールが届きました。
メールにはこう書かれていました。
「ようやく待ちに待った物件が売りに出て、日曜日に見てきました！
前から狙っていた物件でほぼ予算通り、購入しようと思います！
で、不動産業者さんに早く住宅ローンの事前審査を出してください。って言われています。」
「・・・ですが、
どこの銀行に審査を出せばいいのか・・」
「固定金利と変動金利どっちがいいのかもよくわかりませんし・・」
「どうしたらいいですか？固定か変動どっちがいいですか？」
みたいな内容でした。よくある話です。固定か変動。
皆さんならどっちを選択されますか？
その答えは
・・・一言では言い切れません
ですが、あえて一言でいいますと
「固定金利」です！
その理由とそれぞれのメリットデメリット
返済額の比較をしていきますので、是非ご参考にしてください。
まず金利比較
変動金利は最低金利の住宅ローンは 0.4%前後です。（2021年10月時点）
とても低い金利ですね。
では固定金利は何%くらいですか？
最低は0.95%です！（2021年10月時点）
なんと！！ 倍以上違うんです！！
ではないんです。 0.45％しか違わないんです。
今から10年前の金利はどうだったか・・
固定金利は3%前後が平均的で、低金利なもので2.5%くらいでした。
それに対し、変動金利は1%前後。
2011年時の金利差は 1.5%
2021年時の金利差は 0.55%
いかがでしょうか？
固定金利・変動金利ともに10年間で下がりました。
ですが、固定金利の下落のほうが大きく、
そのため固定と変動の金利差が小さくなっているんです。
しかも！！
10年前の変動金利より、今の固定金利のほうが低金利なんです！
固定金利は、ここ数年大きく下げました。金利決定に影響する国債金利の低下が影響しております。（日銀の金融緩和ですね）
それに負けないように変動金利も頑張って下げたのですが、既に低金利だったので下げ幅に限界があったということですね。
つまり
10年前の変動金利と同じ金利を、固定金利で借りることができるのであれば、
固定金利で借りたほうがいいのでは？
というのが、私の意見です。
しかも、変動金利との差は0.55%しかないですしね。
「・・・でも。やはり、返済額が多くなるのは・・」
とおっしゃる声もあると思います。
ここからは、返済額の比較をしてみましょう。
ふたつの表を見比べてみましょう
2011年3000万円の場合
毎月返済額の差額 約2.3万円
総返済額の差額 約1,000万円
2011年3000万円の場合
毎月返済額の差額 約0.7万円
総返済額の差額 約300万円
いかがですか？
やはり金利差が小さくなっているので、返済額の差も小さくなっています。
変動金利が返済期間中に上昇しなければ、変動金利を選ぶほうが正解ですが、このくらいの差額であれば、安心を選択するのもいいかと思います。
固定金利と変動金利の判断は簡単では無いと思います。
答えは35年経ってみないとわからないですよね。
次回以降で更に詳しくふれていこうと思いますので、また読んでください。
今後の予定は
「変動金利の仕組み。優遇金利とは？」
「固定金利に向いている人、変動金利に向いている人」なども記事にしていきます。
次回は・・
「2022年住宅ローン控除」の特集です！
是非、読んでくださいね！
皆さんこんにちは！
ファイナンシャルプランナーの中野良唯といいます。
人生には大きなイベントがいくつかあります。
結婚・出産・住宅購入
そのイベントには必ずついてくる「お金の悩み」
その悩み解消のため、私たちファイナンシャルプランナーが存在します。
そして私の相談業務の大半は、
「住宅購入」についての相談
私が住宅とライフプランに関わって20余年が経ちます。
毎週多くの人が相談に訪れます。
その人たちは家族構成も年齢も心配事も、皆さん違います。
その様々な相談者の方々からよく出てくる言葉
「ほかの人はどうですか？」
「住宅ローンを返済しながら暮らしていけますか？・・」
特にこのふたつの質問はよく出てきます。
いろんなご家族があり、いろんな悩みはありますが、共通するお悩みも多いです。
そこで
皆さんが知りたい「ほかの人はどうなの？」
やはり気になる「お金の話」
を中心にブログをはじめる事にしました。
これから、マイホームの夢を一足早く実現された先輩方の相談事例をお届けしていきます。
「家を買いたいけど、何から始めたらいいんだろう・・」
「住宅ローンの事がよくわからない・・」
「我が家の予算はいくらが妥当？」
家はほしいけど、どうしたらいいかわからない人
計画が進みだしたはいいが、いろいろ心配な人
計画に行き詰っている人
は特に！
もちろん、家計全般やライフプランの話題も取り上げますので、
そうでない人も是非、読んでみてください。
nakanonomado